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未办理交房手续,开发商被起诉房子被查封,该怎么办?--杨博玉律师
发布时间: 2020-09-09来源: 东友头条号 浏览:
 
从开发商处买一手新房的朋友们应该都知道,开发商通知交房时会要求购房业主在收房前交齐房款,除此之外,在收房同时业主还得再交一笔钱,这笔钱一般包括公共维修基金、购房的税费、物业费、房屋面积差价等,有时这也是一笔不少的钱。有些业主,尤其是买房用来投资而不着急住或者出租的业主,就会选择拖延收房,这样就可以暂时不交齐房屋尾款或者收房的费用。这不失为一种缓解现金流的好办法,但是你知道吗这也在某种程度上承担着失去房子的风险。

小姜一直在北京工作,老家是三四线的一个小城,前两年有了一些积蓄,看着老家的房地产市场不错,就倾尽所有再借了点钱在老家投资了一套期房。本来去年开发商通知了交房,但小姜考虑收房时还要交小两万的各项费用,自己还要攒钱还借款,反正房子也跑不了,再加上这房子是投资也不住,所以收房的事就一直拖着。可没成想,今年听说开发商因为欠了银行好多钱,人家告了开发商,法院把这个楼盘给查封了,小姜买的那套房子也在里面。这下小姜着急了,担心自己的房子会没了,遂向律师咨询。

律师分析:

首先,小姜的房子还没收,也就是还没占有该房子,房子还是开发商的财产,那法院查封房子就没有错。如果开发商不能还银行钱,银行可以要求法院拍卖查封的这些房子。虽说小姜可以就拍卖房子提起案外人异议,但小姜能不能拿回房子,要看他有没有实体权利能够对抗法院对他买的这套房子的查封拍卖。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

对照上述规定,小姜早已跟开发商已经签订了书面买卖合同,那时开发商的经济状况还没有出现问题,没有法院查封,所以小姜符合第一项情形;但是法院已经查封了房子,而小姜还没有收房,也就是没有合法占有房子,小姜不符合第二种情形;小姜没有付清房子全款,还差一些尾款,这也是小姜当初想拖延收房的原因,不过现在情况紧急,小姜也能想办法把尾款凑齐,所以第三种情形小姜可以做到;至于第四种情形,开发商已经通知小姜收房了,但小姜是自己想拖着收房的,所以是他自己的原因,小姜不符合第四种情形。

综合以上分析来看,小姜这套房子还是存在很大风险的,现在开发商和银行的官司还没打完,案件尚未进入执行阶段,还没到小姜能提执行异议的时候,至于会不会有转圜的余地,要看以后的情况发展了。

在此律师特别提醒:开发商通知收房时,要第一时间赶紧收房,房收在自己手里才是自己的,否则你只有一纸合同,那只是债权。

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