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租赁合同能否单方面解除?--魏鹏律师
发布时间: 2020-11-25来源: 东友头条号 浏览:
 
【事件回顾】

2010年12月20日,A公司与B公司签订《房屋租赁合同》,自B公司处租赁位于北京市海淀区海淀南路21号海开大厦(即今中关村知识产权大厦)12978平米房屋,合同及补充协议签订后,A公司依约按时足额向B公司支付租金,亦未发生其他合同约定的解除情形。

但B公司却在未与A公司协商一致的情况下,突然于2017年11月6日在海开大厦外张贴《关于解除<房屋租赁合同>的函》,在本案立案后B公司于2018年1月19日晚将上述房屋用木板钉死导致A公司人员不能进入办公室,A公司账本、合同文本、电脑等物品无法取出,B公司在2018年3月1日对大厦正门设置了门禁,A公司人员也无法进入大厦,严重影响了A公司对租赁房屋的正常经营。

【一审法院审理认为】

A公司以纠纷向法院提起诉讼,要求法院判令B公司发函行为无效及将地下一层西侧南数第二间办公室门板拆除等诉讼请求,但是法院认为:

一、逾期交纳水电燃气等费用超过60日;

二、为妥善保管及使用配套设施设备给其造成损失;

三、大厦餐厅违规经营被吊销营业执照。

四、未能保证大厦设备设施的安全运行以及保证餐厅正常运转,致使不能实现出租房屋安全有效的合同目的,已经构成根本违约。

基于上述原因,法院认为B公司有权解除合同。

【事件后续】

A公司认为第一,一审法院判决合同解除,认定事实的基础是认为上诉人与被上诉人虽然签订了房屋租赁合同,但是上诉人对于整个大厦负有物业管理的职责。而整个判决认为上诉人构成根本违约的理由,并非上诉人根本违反了租赁合同的约定,而是没有履行物业合同的相关约定。判决书第十四页末行-15页首行,法院认定:“租赁合同中明确约定为华公司负责承租房屋所在的海开大厦的整体物业管理及大厦地下餐厅的运营”,该认定明显是模糊和偷换了概念。第二,一审法院关于主从合同的认定,完全颠覆了客观事实及法律规定。一审法院认为《房屋租赁合同》与《补充协议》、《海开大厦餐厅委托管理协议》是主从合同(判决书15页1-5行)。一审法院没有仔细阅读《补充协议》的内容,对于错误的定义了主从合同的概念。

基于上述两点,该案正在二审审理当中,笔者认为被上诉人主张租赁合同法定解除的条件不成立。

第一,被上诉人一审主张适用《合同法》第九十四条第(四)项,认为上诉人构成根本违约致使合同目的不能实现,要求合同解除权的说法纯属无稽之谈。双方租赁合同2010年签定至今,上诉人一直按合同约定履行应尽义务,没有拖欠过被上诉人租金,合规行使转租权,反而是被上诉人在2017年底多次将上诉人交纳的租金退回,并单方违约于2017年11月6日给上诉人发送《解除通知》,并将该通知张贴于大厦,给大厦5-8层次承租人制造恐慌情绪,之后以设置门禁卡、断水、断电等恶劣手段,强迫次承租人与其重新签订租赁合同,在此期间还强制性的将上诉人位于地下一层的办公室封存,导致上诉人办公用品和重要资料无法取出,被上诉人本末倒置,要求法定解除的理由不成立,法庭不应支持。

第二,被上诉人以上诉人违反《房屋租赁合同》第一款第2、3、4项约定而解除合同,上诉人在一审本诉的质证意见中都已经一一回应。需要特别说明的是被上诉人提交的物业费、能源费等缴费证据基本都是在被上诉人向上诉人发送解除通知后, 被上诉人和新的物业公司签订新的物业合同后的缴费证据,不能证明上诉人在被上诉人发送解除合同通知前违反了合同约定,所以该案B公司解除租赁合同的通知函应为违法解除。

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