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2018学法丨房地产资产收购的优劣--王绍伟律师

发布时间： 2018-09-25来源：

房地产项目收购通常采用资产收购，或对项目公司的股权进行收购。一般而言，资产收购需要收购目标公司全部的资产，而对于房地产项目公司而言，其实质全部的资产通常即为土地使用权或在建工程。故，房地产项目的资产收购从本质上理解属于土地使用权或在建工程的转让行为。

资产收购的优点主要在于：
由于收购方直接收购项目资产，原项目公司对外的债务并不随项目资产的收购而转移，原有债务仍然留在该项目所在的房地产公司。因此收购方以资产收购方式收购的房地产项目，在通常情况下没有隐藏债务的风险。但是，这只是通常的情况，并不等于资产收购房地产项目就没有任何债务风险。比如：根据《物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

因此，如果收购方收购的资产已设有抵押，则收购方可能需要先行代为向抵押权人偿付被收购方的债务，方可合法取得项目资产。

资产收购的缺点主要有：
1、收购程序相对比较复杂，资产收购模式下的房地产项目转让，其相关的证照变更过户程序较为繁琐.复杂。
交易双方完成如此复杂的程序，大体上至少需要半年以上的时间。在交易的过程中任何一个交易环节出现问题，都将对整个收购进程造成较大的阻碍。即使交易双方顺利完成此收购，但收购时间都会使双方损失大量的时间、人力、财力成本。并且收购的时间过长会影响该房地产项目的运营周期，对该项目的收购方不利，也会因此增加收购的风险。
　　2、涉及税赋成本较高。
在资产收购模式下，收购方与出让方签订的项目转让协议，包括土地转让，还可能包括地上附着物的转让、已建成工程的转让等。仅就土地转让而言涉及的税费就包括：印花税、契税、营业税、土地增值税等。“沉重”的税费负担，不仅加重了双方的交易成本，而且占用了双方的大量现金。另，房地产项目中的土地转让必然涉及到土地增值税问题，交易双方均不愿承担这笔高昂的税费，虽然我国的税法规定土地增值税应当由出让方承担，但是在实际的交易中双方经常通过各种方式分摊或者由收购方承担。

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