2000年初,贾某通过以租代购的形式以低廉的价格购买了某村一处自建楼房,租赁期限为20年,超过部分免费使用。双方签订了合同,贾某支付了价款,开发商交付了房屋。
最近接到通知,称该村面临棚改占地限期腾退,因腾退费用贾某与自建房的开发商引发纠纷,贾某坚持开发商退回各项损失,开发商表示自己也很冤枉,双方由此不能协调。
律师认为:
根据相关法律规定,若开发商未取得行政许可即建设的,或合同存在其他违反法律、行政法规效力性强制规定的,又如在划拨土地上建设房屋以营利为目的出租未缴纳土地金的,此种房屋租赁合同应为无效,但合同中关于争议管辖条款的约定依然有效。
法律规定合同无效后双方互相返还取得的利益,但无效的后果并非一方的全身而退,需要区分合同无效的原因,结合双方过错程度分配责任承担的方式。
同时,虽然合同无效,约定也归于无效,但是出租人要求参照无效合同约定的租金主张房屋占用期间费用的,人民法院应予支持。
另外,承租后进行装修的,不同于有效合同,无效合同采用装修现值的计算方法来确定损失。