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2019学法丨关于农村私有宅基地的买卖问题--王绍伟律师

发布时间： 2019-10-16来源：

关于农村私有房屋买卖问题，一般而言，可以区分两种情形：

第一种情形，区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。

第二种情形，区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。

买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，仍应认定买卖合同无效。

司法实务中，对于无效后的处理问题，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与相应的补偿问题。

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