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2019学法丨尚未过户的房屋被强制执行应如何救济？--牛雨师律师

发布时间： 2019-07-16来源：

案例：

甲向开发商购买一套商品房，签订了房屋买卖合同并支付了全款，但房屋尚未交付，也尚未过户到甲名下。现该开发商因负债被法院强制执行，甲所购买的房屋被法院依法查封。

那么，甲还能否获得其购买的房屋？

律师分析：

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条规定，物权的设立需要经过登记，否则不发生物权效力。本案中，房屋尚未登记到甲名下，故该房屋仍然是开发商的财产，甲尚不能依据所有权对该房屋行使权利。

那么，甲是否就无法获得该房屋了呢？

答案是否定的。

根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行复议规定”）第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据以上规定，甲可以案外人身份提起执行异议，要求排除对该房屋的执行。如甲符合执行复议规定第二十九条规定的三种情况，则法院将裁定中止对该房屋的执行，甲以后依然可以取得该房屋的所有权。

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