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2019学法丨承租权人排除执行的裁判规则--徐菁菁律师

发布时间： 2019-11-21来源：

1、根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。租赁合同是否合法有效，均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化，申请执行人就案土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，应通过针对执行依据的审判监督程序解决。

2、承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。

3、案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。

4、承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

5、执行程序中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁房屋的承租人，有请求阻止向受让人移交占有被执行不动产的权利。但此节点的“占有使用”应为实质意义上的占有使用。因此，案外人执行异议之诉案件中，认定租赁房屋是否被承租人占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的数额及其支付、房屋的使用状况等予以综合判定。

6、执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，如租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先抵押权实现有影响的，法院应将租赁权除去后进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。

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