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2020讲法丨将住宅用于经营，需要征得其他业主同意吗？--牛雨师律师

发布时间： 2020-04-17来源：

根据《物权法》第七十七条之规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。因此，如果有人将住宅房屋用于经营，须同时满足合法合规和经有利害关系业主同意这两个条件；不满足的，有利害关系的业主可以起诉维权。这一问题有以下几点需要注意：

一、法律不要求经营对其他业主产生实质性影响。《物权法》第七十七条并未要求经营产生实质性影响，因此，只要是将住宅改变为经营性用房的，即使并未产生诸如噪音、污水、异味等实际影响，也须经过有利害关系的业主同意。

二、有利害关系的业主不局限于相邻业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第十一条之规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。根据该条规定，本栋建筑内的业主乃至本栋建筑物之外的业主都可以主张权利。

三、大部分业主同意不影响少数业主维权。根据《建筑物区分所有权司法解释》第十条第二款之规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”因此，即使大多数有利害关系的业主同意也不影响少数不同意的业主进行维权。

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