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因新政策而无法履行房屋买卖合同,是否适用”定金罚则”?--缪奇川
发布时间: 2019-03-11来源: 东友头条号 浏览:


 

近年来,各地政府为调控房价相继推出各种调控政策,以北京为例,自2018年开始,相继出台“京十二条”、“京十五条”、“京十九条”、“三一七新政”。上述新政通过购房贷款比例,征收税率和限制购房资格等多种手段遏制恶意炒房的行为,新政的出台也产生了新的问题:当事人在订立房屋买卖合同时有购买房屋的资格、支付能力,但依据新政策,买房人或失去购房资格,或无法承担更高比例的首付款或无法承担更重的税。此时,买房人已经交付的定金是否能要回?

 

解释这个问题,需要先解释我国《合同法》规定的定金罚则。《合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”,此即为定金罚则。如果仅仅依据这条规则,房屋买受人无权利要求卖方返还定金。

 

但实际上,如果在订立合同时不能预见会出台新政策,法院可将此认定为因不可归责于当事人的原因导致合同目的无法实现。在此种情况下,人民法院通常的做法会支持合同买卖双方解除房屋买卖合同的请求。房屋出卖人应当返还已支付的购房款或定金,一般不适用定金罚则。但考虑到解除合同确实可能造成利益不平衡或者不利于交易安全。法院会酌情要求买受人给予对方一定范围内的合理损失。