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在外打工租房必看，承租过程中房东换人怎么办？--路佳迪

发布时间： 2019-07-12来源：

现在在外租房住的人越来越多，再加上工作辛苦，谁都不希望自己租的房子出现什么问题，那对于租房过程中的一些法律知识就不得不了解一下。今天小编跟大家介绍的是买卖不破租赁制度。

外地务工人员小张跟本地人李姐签订了房屋租赁合同，合同里约定小张租住李姐的房屋，租期两年。

小张一次性付了一年的租金，结果在第六个月的时候李姐把自己的这套房子卖给了王五并且办理了过户，王五要求小张在3日内搬离房屋，小张问自己可不可以不搬离？

答案是肯定的。

根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是买卖不破租赁制度——即不动产或者动产的租赁合同有效并且租赁物在承租人的占有中，当租赁物的所有权发生变动时，新的所有权人法定承受原来的租赁合同。也就是说王五自动代替李姐成为了新的出租人，原有的租赁合同的权利义务不变，由王五法定承受。

当然了，根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说李姐先把自己的房子抵押给了王五并且办理了抵押登记后又出租给小张的，当王五实现抵押权导致房屋所有权发生变动的，不适用买卖不破租赁制度，王五有权要求小张搬离房屋。

还有一个例外就是房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，也不适用买卖不破租赁制度。所以大家在租房时一定要擦亮眼，要查清楚该房屋的背景，省的给自己生出不必要的麻烦。

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