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「租房坑」之先抵后租，租房合同和抵押权哪个有效？--东友律师

发布时间： 2019-08-05来源：

李某租住黄某的房屋，2018年5月18日签订租赁合同，约定：租期五年，租金一次性付清，共20万元。合同履行到第二年才知道，该房屋系按揭购买，尚有银行贷款未还清，黄某因赌博败光家产后无法继续偿还贷款，银行行使抵押权拍卖了房屋，而买受人不愿意再继续租给李某，且不退还李某剩余租金，李某问该怎么办？

法律规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李某的房屋租赁合同签订时间晚于银行的抵押登记时间，所以，根据该条的规定，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，李某相对于房屋买受人为无权占有，该买受人可对李某行使返还原物请求权。李某应基于房屋租赁合同，向黄某主张损失。

出租人出卖租赁的房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”即，如果李某在银行拍卖时主张优先购买权的，应该得到支持。如果李某未主张优先购买权，该房屋被其他人购得，则不能适用买卖不破租赁规则，李某与黄某间的房屋租赁合同对其他人不发生效力。

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