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小区的车位归属问题--金涛律师

发布时间： 2018-11-21来源：

在现实生活中，随着老百姓的物质生活水平的提高，很多家庭都购买了车辆，有的家庭还不止一辆车，随之而来的停车问题以及停车位的归属问题，日益突出。

  在司法实践中，涉及停车位的所有权诉讼，很多法院会直接依据《物权法》第七十四条第二款将规划内的停车位判归房地产公司所有，但是，近几年人民法院也根据案件的事实情况，进行了有针对性的判决。

案例：
某房地产开发公司将环保停车场内的停车位出租给业主金某。某某花园业委会提起诉讼，要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划，且在与业主签署的《商住楼买卖合同》中也已约定 “内院物业产权属甲方（某房地产公司）所有，乙方（购房人）无权干预甲方物业产权变动”，故车位属某房地产公司所有，其有权处分。

  经法院查明，环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，环保停车场及车位未独立办理土地使用证。某市规划局向法院函复该环保停车场面积100%计入绿地面积，某省住房和城市建设厅复函对某规划局的答复予以确认。

  本案历经一审、二审，最后经广东省高院提审，终审判决某房地产公司腾退车位给某某花园业委会。

  法院认为：“关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某房地产公司所有的依据。”

  而对于合同中约定停车位属开发商所有的情形，法院认为：“即使某房地产公司与某某花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归某某公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的‘提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利’的情形，应认定为无效。”

律师认为：
本案最主要的问题是确定该车位是建筑物区分所有权中的专有部分还是共有部分。
《物权法》第七十四条第二款的适用，实际上是对专有权部分的确认，这种确认有明确的标准，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，专有部分的认定标准有三点：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
三者同时具备方能认为具有专有性，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权处分。

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