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限购、限贷政策下“借名买房”是否行得通？--田留苗律师

发布时间： 2018-06-04来源：

【案例】
2017年3月，我国出台了有关房地产交易市场的一些列政策，其中“限购”和“限贷”的有关政策对房地产交易市场影响重大。其中的限购政策导致部分人丧失了购房资格，限贷政策导致出现了部分人有资格购房但没能力购房现象。于是上述一群人采取了“围魏救赵”的“曲线救国”策略，开始通过“借名买房”的方式来改善生活条件。这种方法是否行得通，律师给您进行分析。

【律师分析】
在目前我国法律规定的条件下，针对限购、限贷政策进行借名买房行得通。
针对上述问题首先要明确两点：
1、限贷政策出台，当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效（银行发放贷款有其条件，客观上也未必损害其利益）。

2、限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为法院不应认为损害了社会公共利益，故应认定借名买房协议有效（借名购买保障性住房的无效）。

法院具体的认定意见及审判思路：
1、当事人为规避限购、限贷政策借名买房的，该类借名合同法院应当认定合同有效。当事人要求变更房屋登记信息即过户的，在不涉及善意第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。

2、借名人要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求。因为借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求权来确认房屋所有权。

3、关于借名人的过户请求，双方未约定过户期限，借名人可随时要求过户，但根据限购政策，目前借名人没有购房资质的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求。

上述处理方案，一方面确认了合同的效力，保障了交易的稳定性，体现了法无禁止既自由的立法原理。另一方面，不支持合同的继续履行，保证了政府限购政策的顺利实施。

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