3、违约金计算的截止日期应为开发商向买受人发出通知之日

依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，办理房产证是出卖人、买受人和房屋管理机关相协作的过程。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅适用于房屋所有权证的办理，即转移登记。即依开发商获得初始登记，开发商通知买受人，房屋管理部门依买受人申请而启动转移登记程序，登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查，再办法房产证。

所以，应当以开发商向买受人发出通知之日确定为违约金计算的截止日。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，即将符合办证条件并将此情况通知于买受人，则视为开发商履行了办证义务。

原因是，此后买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发房产证所需要的一定的时间，不属于开发商履行协助办证义务的范围，因此期限内出现的办证迟延，不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因”，就此部分开发商无需承担违约责任。所以，开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。

但实践中，也有判决开发商承担违约金责任至买受人实际取得了房屋产证书之日止，此种判决扩大了开发商的责任范围。 因买受人或房产管理部门的原因致使逾期办证，让开发商承担责任，则有违公平。