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2019学法丨小区业主共有权纠纷简述--付雪薇律师
发布时间： 2019-10-23来源： 东友头条号 浏览：
 
【案例】

事实经过：王柴与李建是同一小区相邻两栋楼一楼的邻居。李建在小区公共面积，设立栅栏，将公共绿地围入自家院内，并破坏公共绿地，种植树木。王柴认为，这严重影响了王柴所在房屋的通风、采光及小区环境。王柴认为小区内绿地、道路、公共设施等属全体业主共有，李建无权占为己有及违建。李建的上述行为侵害了王柴作为该小区业主的合法权益王柴向法院起诉：

请求判令

1、李建拆除违建栅栏、灌木，移除私种树木，将绿地恢复原状；

2、拆除违法建筑物。

法院经过审理认为：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性规定、管理规约，违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分，如绿地草坪等，其行为应认定违法。本案中，李建家私建绿篱在公共草坪上围出半封闭空间（虽无封闭，但已形成排他性独立空间），并在公共草坪上私自栽种树木的行为，侵犯了其他业主对于该绿地的共有权及使用权，属于违法行为，故对于王柴要求李建就栅栏、灌木拆除、果树移除，将绿地恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

对于双方互相要求对方拆除房屋外侧封包阳台的诉讼请求，由于王柴和李建对于该部分均确有违法建设，违反了法律强制性规定，侵占了小区公共区域，侵犯了其他业主的共有权利，故对于双方关于拆除违法建筑物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李建拆除违建栅栏，移除绿地上私种灌木及果树，将绿地恢复原状；二、李建拆除位于封包阳台的违章建筑物，恢复原状；

【法条】

《中华人民共和国物权法》

第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

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