【引言】

相信大多数业主都遇到过类似的情况，家里遭窃、车子停在小区被划报警之后找到物业，却发现不是小区的监控年久失修就是小区压根没有监控，而24小时值班的门卫更是一问三不知，提供不出任何可疑人员的线索。

就连楼上漏水、邻居在楼道乱放东西这些小事，物业的处理办法往往是让业主协商解决，物业服务在业主看来完全可以用“敷衍”两个字来概括，这不禁让业主有了一个疑问：物业除了扫垃圾还能干什么？

【物业服务包括什么】

首先，这里需要先辟个谣，物业并非管理型企业，早在2007年11月建设部就发布了关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定，其中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。削弱物业公司的管理职能，增强物业公司的服务意识，强化业主大会的自治管理。

其次，再来说说物业服务公司的本质是什么，其实业主可以把物业看作是家里的管家，因为小区“家大业大”并且有很多的主人，所以对于小区的管理业主很难事无巨细、亲力亲为，毕竟如果小区的每件事都要召开业主大会决定，那光处理小区的事情可能就需要占用业主每天大部分的时间，所以我们就需要聘请一位专业的管家来帮助我们对小区进行日常的维护和管理。

根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

最后，聊一聊物业服务，说到物业服务就不得不提《物业服务合同》，这一份一般情况下在签订《房屋买卖合同》时一同签订的被大多数业主忽视的合同。

根据我国《民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

看到这一规定我想大家也就明白了物业服务包括什么，其实都在《物业服务合同》当中写明了，但是由于现在《物业服务合同》签署的形式（与《房屋买卖合同》一同签订，并且大多属于制式合同，很少对小区的具体服务事项、服务质量进行阐明，毕竟大多数业主买的是房，极少有业主因为《物业服务合同》不合理而放弃购买房子。），以及大部分业主的不重视，很多小区的《物业服务合同》并没有清晰的列明服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法等重要条款，这也就导致了后期纠纷的产生。

并且物业服务需要根据小区的实际情况而定，根据广大业主的实际需求而定，大多数小区都有后续增加服务事项的情况，但对于增加的服务事项绝大多数业主与物业并没有进行明确的约定，这也是发生纠纷的原因之一。

以上述具体事件举例：

家里遭窃、车子停在小区被划属于业主财产安全受到侵害，一般情况下采取合理措施保护业主的人身、财产安全属于物业服务的基本服务之一，而合理措施一般就包括维护小区监控的正常使用、对出入小区的人员进行管理（一些高档小区还有可能需要外来人员换进行登记），如果物业在服务当中存在瑕疵，例如：小区监控未及时维修，小区管理不严格，外来人员随意出入，那么就应对此承担责任。

可以简单的理解为物业服务存在瑕疵，导致业主人身、财产安全受到侵害，那么需要承担相应的责任，如果业主并未与物业约定该项服务或物业服务不存在瑕疵，物业则不需要承担责任。

【建议】

鉴于目前的物业服务混乱的现象，建议广大业主召开业主大会，与物业公司协商重新签订《物业服务合同》，按照相关法律规定明确，服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款，并确定相应的违约责任，避免发生物业纠纷后业主与物业双方扯皮，最后只能是“两败俱伤”。

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